关于在建工程抵押的深入解读与风险控制：全面指南

许多大型工程项目都需要大量的资金支持。对于正在建设的工程来说，如何运用其作为抵押物来筹集资金呢？接下来，由资深金融专家为您解读在建工程抵押的相关知识与条件。欢迎阅读本文，为您的工程项目融资之路提供指引！

一、在建工程抵押的条件和要求

1. 用途特定：在建工程抵押贷款的用途需明确为支持工程的继续建设。根据《民法典》的规定，信贷客户不得将在建工程作为他人债务的担保，也不能用于非工程继续建设的其他债务担保，而只能用于确保工程建设的资金担保。《民法典》实施后，在建工程抵押的范围有所扩大，可以对其他债权种类设定抵押。

2. 土地手续完备：在建工程所占用的土地必须已经缴纳全部土地出让金，并取得国有土地使用权证。

3. 证件齐全：根据《城市房地产抵押管理办法》，抵押必须取得土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。正在建设中的工程还需取得建设工程施工许可证。

4. 投入与进度：工程自有资金必须达到工程建设总投资的25%以上，并且已经明确施工进度和竣工交付日期。

二、如何准确评估在建工程抵押物的价值

确定债权时，必须确保不超出抵押物的价值。银行在确定在建工程抵押物价值时，通常需委托房地产评估机构进行全面评估，确定其市场公允价值。考虑到在建工程中存在的诸多不确定因素，银行在核定抵押物价值与实际可贷款额度时应当谨慎，一般应将抵押折率控制在60%以内。

三、在建工程抵押价值评估的评估范围详析

1. 土地权属：包括出让、租赁、无偿划拨的国有土地使用权以及集体所有制土地使用权，不同的权属性质和情况会影响抵押评估价值。

2. 项目权属：对于联建项目或参建单位，需查明委托单位对项目的实际所有权情况，确保抵押范围仅限于委托单位实际拥有的权利部分。

3. 工程进度：准确评估在建工程的实际完成进度，特别是已完成的实物工程量，未安装的设备不纳入评估范围。

4. 销售状况：对于已部分预售的楼盘，评估时需扣除已售部分的价值，因为这部分权利已不属于委托单位。

四、在建工程抵押的风险点解析

1. 合法性风险：确保在建工程的合法性，包括土地使用和建设工程的相关证件。

2. 价值确定风险：准确评估抵押物的价值至关重要，过低或过高的评估都可能带来风险。

关于在建工程抵押权的范围，仅限于在设定抵押时已经完成建设并登记的在建工程，以及与此在建工程所占土地相应比例的使用权。这并不包括登记后在该在建工程上新增的楼层和超出占用范围的其他土地使用权。

还需注意合同风险。

根据建设部《城市房地产抵押登记办法》的规定，对于设定抵押的在建工程，抵押合同需要明确以下内容：首先是相关的国有土地使用权证、建设用地规划许可证以及建设工程规划许可证的编号；需要注明已支付的土地使用权出让金或应支付的土地出让金数额；已投入在建工程的工程款也要明确载明；还需明确施工进度以及工程竣工的日期；已完成的工作量和工程量也需要在合同中详细列出。如果采用一般的抵押合同，可能会导致在建工程抵押合同无效。

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