一、商铺拆迁有哪些补偿呢

　　1、搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用。

　　2、基于拆迁政策发生的奖励费用,包括速迁费、拆迁奖励费等。需要看到拆迁协议,才能确定拆迁是否合法,以及能索要哪些赔偿。

　　3、拆除非住房住宅房屋造成停产停业的,也将得到补偿：拆迁房屋造成停产、停业的,在规定的过渡期限内,按照所涉及的在册工人数或者工商营业执照登记的实际从业人数给予一次性最低工资补偿。

　　其中过渡期18个月以内的,补偿6个月；过渡期18个月以上24个月以下的,补偿10个月；由于拆迁人的责任延长过渡期限的,从逾期1个月起每逾期1个月,补偿1个月。拆迁房屋造成停租的,按房管部门核发的《房屋租赁证》所载明的租金标准的50％补偿,直至回迁。

　　商铺拆迁有哪些补偿

　　二、商铺拆迁补偿的相关法律规定

　　1、拆迁人应当依照本条例规定,对被拆迁人给予补偿。

　　拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑,不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑,应当给予适当补偿。

　　2、拆迁补偿的方式可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换。

　　3、货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。

　　4、实行房屋产权调换的,拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定,计算被拆迁房屋的补偿和所调换房屋的价格,结清产权调换的差价。拆迁非公益事业房屋的附属物,不作产权调换,由拆迁人给予货币补偿。

　　5、拆迁公益事业用房的,拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建,或者给予货币补偿。

　　6、拆迁租赁房屋,被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的,或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的,拆迁人对被拆迁人给予补偿。

　　被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的,拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租,被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

　　7、拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋,用于拆迁安置。

　　8、拆迁产权不明确的房屋,拆迁人应当提出补偿安置方案,报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前,拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。

　　9、拆迁设有抵押权的房屋,依照国家有关担保的法律执行。

　　10、拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。

　　在过渡期限内,被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的,拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的,拆迁人不支付临时安置补助费。

　　搬迁补助费和临时安置补助费的标准,由省、自治区、直辖市人民政府规定。

　　11、拆迁人不得擅自延长过渡期限,周转房的使用人应当按时腾退周转房。

　　因拆迁人的责任延长过渡期限的,对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人,应当自逾期之月起增加临时安置补助费；对周转房的使用人,应当自逾期之月起付给临时安置补助费。

　　三、商铺拆迁补偿的谈判技巧方法

　　1、前期摸底

　　知己知彼是任何一场谈判必须具备的,因此,在拆迁谈判前,最好提前了解一下拆迁期限,施工工期是多少？观察实际的拆迁进度情况？拆迁方和自己情况差不多的被拆迁户是怎么谈的？现在同等条件下拆迁方给出来最高的价格是什么？有条件的话还可以做一下信息公开,了解项目的立项、规划、资金等情况。如果谈判前能掌握一些拆迁方的违法点,那么对我们切入谈判和掌握一个谈判的主动性是很有帮助的。

　　2、细节处掌握主动

　　拆迁中很多钉子户就一个办法：拖,要么就躲着不见,要么就找各种理由不去谈。根据我们多年的经验：合法、合理并且必要的拖延才能真正在拆迁中占据主动。拆迁中我们不主张拒绝谈判,但是要掌握谈判的主动性。也就是说,什么时候谈,和什么人谈,在什么地方谈,我们要有话语权。别小看这些细节,如果你能做到在这些小细节上占据主动,对谈判是大有帮助的。

　　3、选择适合的时机报价

　　怎么选择适合的时机报价？在拆迁过程中是个大问题？俗话说会者不难,难者不会。与一些被拆迁户打交道的过程中,我们经常会问一个问题：如果拆迁方问你要多少钱,你会怎么回答？有些被拆迁户朋友就非常直观的说,那就往高里要,要的多一些,总不能吃亏。我说没错,但是你考虑过没有,不管要多少钱,作为拆迁方来说,都会觉得高,都会一脸错愕的说：不可能给你这么多,按照政策只有多少多少。那这个时候,你报的价格可能就处于一种尴尬的境遇；而且也往往上来就把自己的理想价格给暴露了。所以拆迁中怎么选择报价时机是一步很关键的棋。

　　因为怎么报价直接关系到你的谈判方向和策略,所以我们就要分析一下：我怎样报价才能既处于道德上不是漫天要价,还能让利益处于最大化。拿企业拆迁来说,我的企业被拆迁了,我失去了赖以生存的工作,那我第一需要是什么？我想肯定是企业继续存在,那就需要基本生产资料。第一位的就是土地,像北京现在郊区及其近郊都已经几乎没有建设用地可用了。即便是有,现在村集体也不往外租,都在等着拆迁。我想说到这里有些被拆迁户朋友就明白了我们的策略了。我们要做的就是在给对方一个价格的同时,又让对方觉得我们什么都还没有透露,这才是报价的技术啊。

　　4、先确定补偿原则,再谈细节

　　拆迁一开始的时候,双方对补偿价格的心理预期差距很大,有时候双方对一些原则性问题存在根本分歧,比如到底是按普通住宅还是商铺进行补偿,按集体土地还是国有土地的标准补偿,按违章建筑还是合法房屋进行补偿,如果这些原则性问题得不到解决,谈细节问题和给出具体的报价都没有任何意义,从这个角度来说,我们也应该在拆迁前期避免暴露我们的心理低价。这个时候,可以和对方谈一些原则性的问题,在一些原则性问题得到确认以后再进行细节性谈判,一些细节性问题得到解决后再具体报价。
 

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