翻修房产过程中，双方原先约定建设五层楼房，但其中一方在获得审批后，一次性加建了两层，并将这些加建部分的产权登记在自己名下。这种行为被认为侵犯了另一方对建筑物区分所有权中的共有权，包括建设用地的共同使用权和楼顶空间的共有权。加建的房屋应视为建设用地共同使用权人共同所有。

【非原创案例解析】

【案件编号】(2006)安民初字第1094-2号二审及(2008)泉民终字第440-1号

【案情重述】

原告：叶某凤。

被告：吴某功。

在1992年，叶某凤的丈夫吴某中与吴某功签署了一份产业继承协议。协议中规定，吴某中与吴某功共同继承位于安溪县凤城镇的一处店铺楼，并约定由吴某功负责拆建至五层，并办理相关手续。完工后，一楼店铺双方各得一半，二楼及五楼归吴某功，三楼由吴某中自资兴建，归其专有使用。在实施过程中，吴某功在得到批准后将楼房加建至七层。

叶某凤向法院提起诉讼，要求确认位于安溪县凤城镇中山街191号的一楼店铺半间及其第四层房屋为其所有，同时要求确认该楼的通道为双方共有，并主张对加建的六、七层楼房拥有一半产权。

吴某功则反诉要求确认安溪县凤城镇中山街191号的一、四、六、七层楼房为其所有，并要求叶某凤支付款项20万元。

【法院审判详解】

安溪县人民法院认为，吴某中与吴某功签订的产业继承协议是有效的，应按协议履行。根据协议，吴某功负责翻建至五层楼，但实际建成了七层，虽办理了审批手续，但未能提供证据证明已事先征得吴某中同意。根据物权法相关规定，加建的六、七层楼的权属应视为吴某功与已故的吴某有。

进一步地，法院还指出，任何一方在未经对方同意及办理相关审批手续的情况下，不得擅自加盖楼层，占用该楼的土地使用权和楼顶的空间利用权。吴某功的行为侵犯了吴某中对建设用地及楼顶空间的共有权。加建的房屋产权应属于双方共有。

结合本案的实际情况，经过审理，本院对涉案楼房的所有权归属做出了确定。第六层楼经判定归吴某功所有，第七层楼归吴某中所有。吴某中应当向吴某功支付一层店铺的一半、第四层和第七层楼的建筑款项。由于讼争楼房已经被拆除，无法通过司法鉴定来确定当时的造价，结合拆迁评估价格以及双方的主张，通过逻辑推理和日常生活经验，我们确定了建筑造价为：店铺每平方米600元，房屋每平方米500元。据此计算，一层店铺一半的造价为11244元，第四层和第七层楼的造价为46230元，合计57474元。

讼争楼房的公用通道是通往该楼第二至七层的必经之路，为双方共同使用，因此双方共同拥有使用权。关于吴某中生前所有的位于安溪县凤城镇中山路191号的一层店铺的一半以及第三、第四、第七层房屋，系吴某中的个人财产。吴某中去世后，其妻子叶某凤及子女作为第一顺序继承人依法享有继承权。由于吴某中的子女已经共同声明放弃该遗产，因此该遗产应由叶某凤继承。根据继承法的规定，叶某凤需要向吴某功支付其先行垫付的建筑款项57474元。

本案属于物权确权纠纷，讼争楼房的产权证书已被泉州市中级人民法院判决撤销，使得该楼房的产权处于待定状态。吴某功也提出了反诉主张。关于吴某功称叶某凤的本诉主张已超过诉讼时效的辩解，缺乏依据，本院不予采纳。

基于以上情况，依照相关法律规定，判决如下：一、位于安溪县凤城镇原中山路191号楼房中的一层店铺的一半及第三、第四、第七层房屋归叶某凤所有；该楼一层店铺的另一半及二、五、六层房屋归吴某功所有。二、楼房通道由叶某凤和吴某功共同使用。三、叶某凤应在规定期限内支付给吴某功建筑款项57474元。

宣判后，吴某功不服一审判决，向泉州市中级法院提起上诉。二审法院经过审理，最终裁定驳回上诉，维持原判。

对于本案的争议焦点，主要集中在吴某功在原有约定翻建五层房屋的基础上，个人出资加建的两层房屋的所有权归属问题。实质上，这是一起建筑物区分所有权纠纷案件，涉及到建筑物楼顶空间共有权和共同建设用地使用权人之一在该共同占有的建设用地上建造的建筑物的归属问题。要正确解读本案，需要从建筑物区分所有权的基本理论谈起。建筑物区分所有权由三部分构成：专有部分的单独所有权、共有部分的共有所有权以及对区分所有建筑物的管理权。其中，专有部分的单独所有权具有主导性。吴某功在翻建基础上加建的行为，侵犯了共同建设用地使用权和楼顶空间共有权，因此做出的判决是合理且合法的。在这个案件中，依据吴某中与吴某功等人签订的产业继承协议，双方共同继承了位于安溪县凤城镇中山路191号的商铺楼，也就意味着他们共同享有了该商铺楼所占土地的使用权。协议详细规定了一至五层建筑的建造和分割方式，因此双方按照协议各自取得了一至五层房屋的专有所有权。根据物权法第七十条的规定，双方对楼房的楼顶空间拥有共有权，这部分空间应该是双方共同使用，任何一方都不能独自占用。

吴某功在没有事先得到吴某中同意的情况下，以吴某中居住在香港没有居住需求为由，在办理相关审批手续后，在五层房屋楼顶加建了两层，并以自己的名义办理了所有权登记。这一行为在事后没有得到吴某中的认可，因此吴某功的行为侵犯了吴某中的共同建设用地使用权和楼顶空间的共有权。

对于吴某功加建的两层房屋，其所有权归属于共同使用建设用地的权利人共同所有。在我国，土地的所有权只能由国家和农民集体所有，个人或单位只能拥有土地使用权，而不能拥有土地所有权。吴某功和吴某中作为共同的建设用地使用权人，有权利在国有土地上建造建筑物、构筑物及其附属设施。建造完成后，他们可以根据建设用地使用权证书申请不动产所有权登记，取得相应的所有权。

物权法第一百四十二条明确规定了“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及附属设施的所有权属于建设用地使用权人”，除非有相反的证据证明。在没有相反证据的情况下，吴某功在共同享有的建设用地上加建的两层房屋应被视为双方共同所有。

虽然双方争议的房屋因旧城改造已被拆除，不存在吴某功侵犯吴某中的建设用地共同使用权和楼顶空间的共有权的问题，但由于涉及到房屋拆迁后的住房安置和补偿等问题，且房屋的权属证书已被行政判决撤销，产权处于待定状态，因此需要重新确定吴某功加建的两层房屋的权利。一、二审法院根据物权法的相关规定，判决其为双方共同所有并根据实际情况进行分割是合理且合法的。

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